Nos abocaremos hoy a un tema que se nos presentó en el estudio, que parece fácil pero que presenta algunas dificultades prácticas en cuanto concierne a la interpretación de la ley. Es el caso del inquilino que quiere rescindir anticipada e incausadamente el contrato de locación para vivienda que lo une a un locador por plazo determinado, antes de haberse cumplido los seis meses de vigencia del contrato.
La normativa que regula esta cuestión viene dada por el art. 8 de la Ley 23091 (Publicada en el Boletín Oficial en Octubre 16 de 1984). El artículo en cuestión dispone: “Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.
Imaginemos este supuesto. El inquilino (técnicamente denominado locatario) quiere resolver el contrato de locación al mes de haberlo firmado. Supongamos que le surgió un nuevo trabajo en el exterior del que no sabía al momento de alquilar el departamento. Pues bien, la posibilidad prevista por el art. 8 de la ley 23.091 de resolver anticipadamente el contrato locativo podrá ser ejercida “transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa”. ¿Y ahora? El inquilino que pretende desligarse del contrato de nuestro ejemplo deberá pagar los alquileres de los cinco meses restantes hasta el mes seis para poder ejercer la opción resolutoria. Sin cumplir seis meses de antigüedad NO ADQUIERE OPERATIVIDAD LA OPCIÓN RESOLUTORIA INCAUSADA DEL ART. 8 DE LA LEY 23.091. La razón tenida en miras por el legislador al sancionar esta norma está vinculada con la seriedad requerida al inquilino al momento de firmar un contrato de locación. Debe tenerse presente que se está poniendo fin a un contrato vinculante con el propietario veintitrés meses antes del vencimiento del plazo estipulado, motivo por el cual el inquilino estaría obligado a reparar el daño consistente en la pérdida sufrida por el propietario por la falta de ingreso de la prestación debida a su patrimonio (art. 519 Código Civil). Por eso, para expeler cualquier juego avieso de inquilinos se requirió la precondición inexcusable de los seis meses de vigencia. En rigor de verdad, el legislador aspiró a garantizar ocho meses de precio locativo al propietario, acotando la indemnización que correspondería conforme al art. 519 Código Civil. A su vez, esos ocho meses los dividió de la siguiente forma: seis meses para ejercer la opción resolutoria y dos meses de preaviso. La contraprestación de justicia intrínseca a favor del inquilino en la ley, es la indemnización tarifada de un mes y medio o de un mes según la fecha de la opción resolutoria. Bueno es recordar que antes de la vigencia de estas leyes protectoras de los locatarios, durante la vigencia rasa del Código Civil, el inquilino que resolvía el contrato de locación incausadamente debía pagar todo el contrato resuelto conforme a los principios generales de la responsabilidad contractual civil.
¿Qué otros requisitos debe cumplir el inquilino de nuestro ejemplo? Notificar en forma fehaciente (lo común es que sea mediante carta documento) su decisión al locador (propietario) con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. De modo que tenemos la precondición de los seis meses para ejercer la opción resolutoria. Una vez cumplida ella, la ley exige la notificación fehaciente con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. Es lo que técnicamente se denomina preaviso. Dos meses mas de alquiler a su cargo que ya suman ocho desde la firma del contrato. Alguien podrá decirnos que ese preaviso bien puede computarse dentro de los primeros seis meses de vigencia del contrato. Ello no es así porque no es lo que dice la letra de la ley que exige el presupuesto de haber cumplido seis meses de vigencia. Y si la propia ley no permite ejercer la opción antes del medio año, mal puede computarse el preaviso dentro de esos seis meses, porque el preaviso juega luego de ejercida la opción, nunca antes de la misma porque ello sería invertir el orden lógico del protocolo legislativo previsto por la ley 23.091. Mas aún. Revísese que el legislador aspiró a que los contratos locativos de vivienda tuvieran un mínimo de ocho meses (seis meses mas sesenta días) de significación económica. Como es bien sabido los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198, 1a. Parte del Cod. Civil). Se trata de un precepto que ha establecido al respecto algunas pautas que adecuan el principio legal a los casos concretos; así, en supuestos como el presente. la buena fe exige que los contratantes observen exactamente las obligaciones pactadas; es decir que están vedadas las pretensiones sorpresivas o a destiempo, en razón de la lealtad que debe presidir las relaciones concertadas; la buena fe en la ejecución de los contratos consiste en determinar de manera objetiva la intención de las partes, ajustándose a lo efectivamente querido o previsto y no caer dentro del art. 953 del Cod. Civil. La regla moral que impone la buena fe en la celebración, interpretación y ejecución de los contratos (art. 1198, C.C.), es un principio que integra el orden público porque tiende a obtener o a mantener las condiciones de sustentación que se reputan indispensables para que el contrato funcione ordenadamente como instrumento de justicia.
Por eso, quien firma un contrato por dos años y quiere irse antes de haber cumplido el veinticinco por ciento del tiempo pactado, no observa la diligencia propia del tráfico inmobiliario y es quien debe soportar los efectos económicos adversos. Ese es el sintagma prevaleciente en la abrumadora mayoría de la jurisprudencia y de la doctrina argentina para casos como el tratado.
Volviendo a nuestro ejemplo del inquilino que quiere resolver el contrato de locación al mes de haberlo firmado, aún le resta un rubro mas a abonar: la indemnización tarifada equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda.
Para cerrar este tema, un aviso legal al amigo inquilino (?): Piense bien antes de firma un contrato locativo, porque desligarse incausadamente de su contrato es una cuestión onerosa por la circunstancia de que el uso de la opción resolutoria dentro del primer mes de vigencia de la locación, activa tres pasos de protocolo legal: 1) seis meses de mínimo legal; 2) una vez cumplido el mínimo legal, el preaviso fehaciente de dos meses más; 3) una vez cumplidos el mínimo legal y el preaviso fehaciente, la indemnización equivalente a la suma de un mes y medio de alquiler. Por consiguiente, para el inquilino de nuestro ejemplo, era mas barato alquilarse una habitación en conocido hotel de la zona de Retiro (?). Ah, y sumando los honorarios devengados por nuestra consulta, se podría haber quedado a vivir un año en el Faena Hotel (?).
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