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Prescripción liberatoria dentro del proceso

Los abogados nos caracterizamos por ser gente conservadora. Somos gente que miramos toda nuestra vida profesional hacia el pasado (las causas judiciales, son, ni mas ni menos, que el cotilleo de la pequeña historia). En vez de hablar sobre Napoleón y Waterloo (la historia a gran escala), nosotros trabajamos sobre los daños que Ticio le produjo a Cayo (la historia en pequeña escala). Si a eso le agregamos que tenemos nuestra conducta limitada por normas, necesariamente tenemos que ser moderados por deformación profesional. Sin embargo, en este caso, aunque nos cueste (?), vamos a intentar innovar un poco.

A lo que queremos referirnos es al tema de la prescripción liberatoria, que es el modo de liberar al deudor de una obligación gracias a la inacción del acreedor y al transcurso del tiempo fijado por la ley.

En concreto, nos preguntamos si a la luz de la normativa vigente, el derecho puede prescribir durante el decurso de un proceso judicial. La respuesta, en el fuero penal, es indudablemente afirmativa. Empero, en el fuero civil, o comercial, o laboral, la respuesta presenta aristas diferentes.

Nuestro Código Civil dispone que la prescripción liberatoria es un derecho que puede ser invocado hasta la contestación de la demanda (art. 3962 del Código Civil). Después de ese momento, no se puede invocar. También, el Código Civil también regla que la demanda judicial, interrumpe el término de la prescripción (art. 3987 del Código Civil). O sea que, deducida la demanda judicial, el tiempo de prescripción vuelve a cero en su contador.

Pero la práctica judicial encuentra problemas que no se plantearon hace ciento cuarenta años. En efecto, muchas veces ocurre que se entabla la demanda y hasta la notificación al deudor, trascurre mas tiempo del necesario para que la acción prescriba. Por ejemplo, en una acción por daños y perjuicios derivados de responsabilidad extracontractual, la acción prescribe a los dos años del hecho. Supongamos que la demanda se entabla al año y nueve meses del hecho. Esa demanda interrumpió el término de la prescripción por aplicación del art. 3987 del Código Civil. O sea que desde la fecha de la demanda (la del cargo del escrito) empieza a correr nuevamente un término de prescripción de dos años. En nuestro ejemplo, imaginemos que por una cuestión de competencia, existe una inhibitoria de un juez. Y del peregrinar por los anquilosados procedimientos argentinos, terminan pasando mas de un bienio desde la fecha del cargo de la demanda.

La pregunta que cuadra formularse es: ¿puede el deudor oponer la prescripción al contestar la demanda, pero en vez de contar desde el momento del hecho, tomar como punto de partida a la fecha de interposición de la demanda? Dicho en otras palabras: ¿puede prescribir el derecho del acreedor durante el proceso? La respuesta es, a nuestro entender, sin ambages, AFIRMATIVA. Porque si desde la demanda hasta el emplazamiento transcurre el plazo de la prescripción, el demandado puede oponer dicha defensa toda vez que, por principio de legalidad, lo que no está prohibido, está permitido. Además, porque todos los derechos son prescriptibles. Lo que sin dudas incluye a los derechos dentro del proceso. Por último, esta solución es la de mayor equidad. Si el actor es negligente, y tarda muchos años en impulsar el proceso, el demandado deberá pagar intereses por un estado moratorio que no le es imputable. Luego, la forma de compelir a que los acreedores sean celosos en el impulso de los trámites de sus causas, es permitir la prescripción de los derechos dentro del proceso.

Quienes se inclinan por la tesis negativa, dicen que la interrupción producida por la demanda se prolonga durante toda la duración del proceso. Indican que la interpretación de la prescripción debe ser restrictiva, debiendo primar siempre la subsistencia del derecho. Esa tesis no es para nosotros convincente. Porque, si bien es cierto que en casos de duda, debe estarse a favor de la subsistencia del derecho, ese principio no se puede extender para casos en los que no existe duda sobre el transcurso del término prescriptivo. Además, esta solución no encuentra apoyo en el Código Civil. Porque, si bien es cierto que la demanda judicial interrumpe el término de la prescripción (art. 3987 del Código Civil), no lo es menos que la citada disposición en modo alguno dice que interrumpe y suspende el término de prescripción durante todo el tiempo que dura el proceso. Lo único que dice, es que interrumpe. Y si interrumpe, no suspende. En ninguna parte de nuestro Código Civil se dice que la demanda interrumpe y suspende la prescripción al mismo tiempo. Como se ve, hasta ahora, lo único que ha logrado la tesis negativa es favorecer a los acreedores incuriosos. De manera que, lo que se logró, fue llenar a los Tribunales de causas anquilosadas, que tardan años de tramitación.

Sucintamente, para mejorar la justicia nuestra de todos los días, creemos que es una buena medida que se haga jurisprudencia mayoritaria, aquella doctrina que sostiene que si desde la demanda hasta el emplazamiento transcurre el plazo de la prescripción, el demandado puede oponer dicha defensa; porque esta tesis estimula el celo de las partes para apresurar la conclusión de los procesos. Que es lo que todos queremos.

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Nos abocaremos hoy a un tema que se nos presentó en el estudio, que parece fácil pero que presenta algunas dificultades prácticas en cuanto concierne a la interpretación de la ley. Es el caso del inquilino que quiere rescindir anticipada e incausadamente el contrato de locación para vivienda que lo une a un locador por plazo determinado, antes de haberse cumplido los seis meses de vigencia del contrato.

La normativa que regula esta cuestión viene dada por el art. 8 de la Ley 23091 (Publicada en el Boletín Oficial en Octubre 16 de 1984). El artículo en cuestión dispone: “Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

Imaginemos este supuesto. El inquilino (técnicamente denominado locatario) quiere resolver el contrato de locación al mes de haberlo firmado. Supongamos que le surgió un nuevo trabajo en el exterior del que no sabía al momento de alquilar el departamento. Pues bien, la posibilidad prevista por el art. 8 de la ley 23.091 de resolver anticipadamente el contrato locativo podrá ser ejercida “transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa”. ¿Y ahora? El inquilino que pretende desligarse del contrato de nuestro ejemplo deberá pagar los alquileres de los cinco meses restantes hasta el mes seis para poder ejercer la opción resolutoria. Sin cumplir seis meses de antigüedad NO ADQUIERE OPERATIVIDAD LA OPCIÓN RESOLUTORIA INCAUSADA DEL ART. 8 DE LA LEY 23.091. La razón tenida en miras por el legislador al sancionar esta norma está vinculada con la seriedad requerida al inquilino al momento de firmar un contrato de locación. Debe tenerse presente que se está poniendo fin a un contrato vinculante con el propietario veintitrés meses antes del vencimiento del plazo estipulado, motivo por el cual el inquilino estaría obligado a reparar el daño consistente en la pérdida sufrida por el propietario por la falta de ingreso de la prestación debida a su patrimonio (art. 519 Código Civil). Por eso, para expeler cualquier juego avieso de inquilinos se requirió la precondición inexcusable de los seis meses de vigencia. En rigor de verdad, el legislador aspiró a garantizar ocho meses de precio locativo al propietario, acotando la indemnización que correspondería conforme al art. 519 Código Civil. A su vez, esos ocho meses los dividió de la siguiente forma: seis meses para ejercer la opción resolutoria y dos meses de preaviso. La contraprestación de justicia intrínseca a favor del inquilino en la ley, es la indemnización tarifada de un mes y medio o de un mes según la fecha de la opción resolutoria. Bueno es recordar que antes de la vigencia de estas leyes protectoras de los locatarios, durante la vigencia rasa del Código Civil, el inquilino que resolvía el contrato de locación incausadamente debía pagar todo el contrato resuelto conforme a los principios generales de la responsabilidad contractual civil.

¿Qué otros requisitos debe cumplir el inquilino de nuestro ejemplo? Notificar en forma fehaciente (lo común es que sea mediante carta documento) su decisión al locador (propietario) con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. De modo que tenemos la precondición de los seis meses para ejercer la opción resolutoria. Una vez cumplida ella, la ley exige la notificación fehaciente con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. Es lo que técnicamente se denomina preaviso. Dos meses mas de alquiler a su cargo que ya suman ocho desde la firma del contrato. Alguien podrá decirnos que ese preaviso bien puede computarse dentro de los primeros seis meses de vigencia del contrato. Ello no es así porque no es lo que dice la letra de la ley que exige el presupuesto de haber cumplido seis meses de vigencia. Y si la propia ley no permite ejercer la opción antes del medio año, mal puede computarse el preaviso dentro de esos seis meses, porque el preaviso juega luego de ejercida la opción, nunca antes de la misma porque ello sería invertir el orden lógico del protocolo legislativo previsto por la ley 23.091. Mas aún. Revísese que el legislador aspiró a que los contratos locativos de vivienda tuvieran un mínimo de ocho meses (seis meses mas sesenta días) de significación económica. Como es bien sabido los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198, 1a. Parte del Cod. Civil). Se trata de un precepto que ha establecido al respecto algunas pautas que adecuan el principio legal a los casos concretos; así, en supuestos como el presente. la buena fe exige que los contratantes observen exactamente las obligaciones pactadas; es decir que están vedadas las pretensiones sorpresivas o a destiempo, en razón de la lealtad que debe presidir las relaciones concertadas; la buena fe en la ejecución de los contratos consiste en determinar de manera objetiva la intención de las partes, ajustándose a lo efectivamente querido o previsto y no caer dentro del art. 953 del Cod. Civil. La regla moral que impone la buena fe en la celebración, interpretación y ejecución de los contratos (art. 1198, C.C.), es un principio que integra el orden público porque tiende a obtener o a mantener las condiciones de sustentación que se reputan indispensables para que el contrato funcione ordenadamente como instrumento de justicia.

Por eso, quien firma un contrato por dos años y quiere irse antes de haber cumplido el veinticinco por ciento del tiempo pactado, no observa la diligencia propia del tráfico inmobiliario y es quien debe soportar los efectos económicos adversos. Ese es el sintagma prevaleciente en la abrumadora mayoría de la jurisprudencia y de la doctrina argentina para casos como el tratado.

Volviendo a nuestro ejemplo del inquilino que quiere resolver el contrato de locación al mes de haberlo firmado, aún le resta un rubro mas a abonar: la indemnización tarifada equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda.

Para cerrar este tema, un aviso legal al amigo inquilino (?): Piense bien antes de firma un contrato locativo, porque desligarse incausadamente de su contrato es una cuestión onerosa por la circunstancia de que el uso de la opción resolutoria dentro del primer mes de vigencia de la locación, activa tres pasos de protocolo legal: 1) seis meses de mínimo legal; 2) una vez cumplido el mínimo legal, el preaviso fehaciente de dos meses más; 3) una vez cumplidos el mínimo legal y el preaviso fehaciente, la indemnización equivalente a la suma de un mes y medio de alquiler. Por consiguiente, para el inquilino de nuestro ejemplo, era mas barato alquilarse una habitación en conocido hotel de la zona de Retiro (?). Ah, y sumando los honorarios devengados por nuestra consulta, se podría haber quedado a vivir un año en el Faena Hotel (?).